Q&A
Q:要如何查詢自己的住宅是屬於第幾種住宅區?
首先得先了解”建蔽率”與”容積率”

建蔽率:

  1. 建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。
  2. 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
  3. 例 : 基地面積 100坪, 建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。
  4. 建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

容積率:

  1. 建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。
  2. 簡言之即建坪與地坪之比。
  3. 例 : 基地面積 100坪, 容積率為 225%, 則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。
  4. 實施容積率的目的:
    1. 有效控制都市建築物之密度及人口分佈
    2. 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣
    3. 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

何謂第一、二、三、四、五種住宅?

住宅區內建築物之建蔽率及容積率不得超過下表規定:
住宅區種別:(一)建蔽率;(二)容積率

第一種//建蔽率30%建蔽率60%
為維護最高之實質居住環境水準,專供建築獨立或雙併住宅為主,維持最低之人口密度與建築密度,並防止非住宅使用而劃定之住宅區。

第二種//建蔽率35%建蔽率120%
為維護較高之實質居住環境水準,供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用,維持中等之人口密度與建築密度,並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

第二之一種住宅區、第二之二種住宅區//建蔽率35%建蔽率160%
第二種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,並維持原使用管制之地區。

第三種//建蔽率45%建蔽率225%
為維護中等之實質居住環境水準,供設置各式住宅及一般零售業等使用,維持稍高之人口密度與建築密度,並防止工業與較具模之商業等使用而劃定之住宅區。

第三之一種住宅區、第三之二種住宅//建蔽率45%建蔽率400%
第三種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。

第四種//建蔽率50%建蔽率300%
為維護基本之實質居住環境水準,供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用,並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。

第四之一種住宅區:建蔽率50%建蔽率400%
第四種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。

前項建築物面臨三十公尺以上之道路,臨接或面前道路對側有河川,於不妨礙公共交通、衛生、安全,且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者,容積率得酌予提高。但不得超過下表規定:

住宅區種別
容積率

依第二項規定且於都市計畫圖上已標示為第二之一種住宅區、第二之二種住宅區、第三之一種住宅區、第三之二種住宅區、第四之一種住宅區之地區,建築基地臨接道路面寬在十六公尺以下者,其容積率仍應依第一項規定辦理。

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬如下:

  1. 住宅區內建築物之高度比不得超過1.5倍再加6公尺。
  2. 第一種住宅區建築物高度不得超過三層樓及10.5公尺,第二種住宅區建築物高度不得超過5層樓及17.5公尺。
  3. 住宅區建築基地臨接或面前道路對側有公園、綠地、廣場、河川、體育場、兒童遊樂場、綠帶、計畫水溝、平面式停車場、行水區、湖泊、水堰或其他類似空地者,其建築物高度比之計算,得將該等寬度計入。

住宅區內建築基地臨接二條以上道路,其高度比之計算如下:

  1. 基地臨接最寬道路境界線深進其路寬2倍且未逾30公尺範圍內之部分,以最寬道路視為面前道路計算。
  2. 前款範圍外之基地,以其他道路中心線各深進十公尺範圍內,自次寬道路境界線深進其路寬2倍且未逾30公尺,以次寬道路視為面前道路計算,並依此類推。
  3. 前二款範圍外之基地,以最寬道路視為面前道路計算。
  4. 基地臨接計畫圓環,以交會於圓環之最寬道路視為面前道路計算。
Q:我應該買新屋還是買舊屋?哪一個比較好住又划算?

買新屋的好處是建物、設備新穎,可以直接搬進去住,可以慢慢還款,但缺點是公設比往往較高,而且價格遠遠高於舊屋。老屋雖然要花費修繕,但修繕費用遠不及購買新屋的一半,且公設比低,將來銜接都更的機會更快。而且,自從2015年5月房地合一稅拍板定案後,受房價預期下修及房屋稅翻倍等因素抑制,民眾紛紛搶搭舊制末班車,中古屋市場買氣正夯!

畢竟,買房屋不只是買賣一種物產,也代表對幸福的追求與實踐,更應該抓緊時機,把握最經濟、實惠、實用、划算的物件。而實踐幸福當然越慎重越好,因此買下中古屋之後,要好好面對舊屋翻新的問題。

房屋翻修可以找泥作師傅、工程公司或者設計公司,品質和價格差異很大,必須慎選。傳統泥作師傅的作法是,業主說什麼就做什麼,溝通過程快速但不經整體評估規畫,適合預算較低的局部小修整計畫。工程公司比個體戶泥作工班更有組織,若是有專業設計部配合就更完美。設計公司應該找專業養成背景、公司體制健全、案例與經驗豐富、與當今法規還有最新潮流接軌的廠商。

泰坦室內設計‧萬仟工程公司是第一家推廣智慧綠翻修+智慧綠裝修+智慧綠家具的全方位公司,設計規劃的重點除了美感還有智慧節能,油漆經過電腦精準校色,木作材料通過環保無毒檢驗,以舊屋翻新成機能型住宅在台北、台中、高雄舊屋翻修/裝修市場開創一片藍海。

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Q:裝修、修繕、舊屋翻新,有什麼不一樣?

「裝修」:
依照內政部營建署《建築物室內裝修管理辦法》第三條明訂,室內裝修指的是「除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為:一、固著於建築物構造體之天花板裝修。二、內部牆面裝修。三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。四、分間牆變更。」

「修繕」:
修繕有時又叫翻修,一般通俗的意義是泛指建築體的局部修繕,例如廁所修繕、外牆修繕、廚房磁磚修繕等,基本上都是單一種工班就能處理。

「舊屋翻新」:
是指建築物到達一定使用年限後的整體大更新。水泥砂漿的耐用年限通常是20-25年;而水電管線線徑早期只有1.2mm,也不符合現代化電器所需,應全面抽換才安全;最重要的是,20-25年通常是家庭結構面臨重大轉變的時機,例如兒女離巢、結婚生子或面臨退休,這時可趁大翻新時將內部隔間配置重新改造,建築物的壽命至少還可以再延長20-30年!而舊屋翻新需要的工種大約30種,工法、進場順序組合搭配起來更有上百種,格外需要整體配套的規劃圖、施工圖、施工計畫,不是單一工班或裝潢屬性的室內設計師能處理,以泰坦室內設計/萬仟工程公司來說,就是最擅長處理這類工作的整合性公司。

Q:系統櫃真的比木作櫃便宜?真的比較無毒?

基本上,室內設計師是幫客戶把關產品,對產品的評價應該公正客觀,不帶有個人喜好成見。必須老實說,系統櫃號稱比木作櫃便宜的說法其實只是話術,木作櫃每尺6000-8000元不等,而系統櫃每尺8000-10000元以上者比比皆是,而且所有系統櫃品牌都是本國自創公司,並沒有任何一家是期貨,也就是說完全在台灣本地貼皮、封邊、裁切、組裝,並沒有所謂「進口系統櫃」理所當然應該比較貴這件事。再說木作櫃可做出各種純手工的自由曲線,而系統櫃昂貴、線條呆板但較快速而言,究竟誰的價值較高,設計師心理都有數,只要業主喜歡選哪個都好。

另外,系統櫃號稱使用甲醛含量比木作櫃低、甚至零甲醛,也是個錯誤的訊息。許多系統櫃業者喜歡宣稱他們使用E1塑合板,甲醛含量低於木心板規範的F3等級,事實上,F3是台灣的CNS檢驗等級,相當於歐盟的E1等級,所以F3=E1;最後,目前最高標準就是台灣的F1或日本F****4顆星,歐盟並沒有E0等級,這完全是訛誤,若要將塑合板板材改為F1等級,至少要加價2~3成。

項目 台灣CNS2215 日本JIS-A5908 歐盟EN120
0.3mg/L以下 F1 F****4顆星 -
0.5mg/L以下 F2 F***3顆星 -
1.5mg/L以下 F3 F**2顆星 E1
(8mg/100g以下)

更多參考資料:
http://www.courcasa.com/?p=2481